Reforma tributária altera tributação de aluguéis e imóveis em 2026

Desde o primeiro dia do ano, começaram a valer novas regras de tributação sobre aluguéis, ganho de capital e cadastros de imóveis em todo o país. As mudanças fazem parte da fase inicial da reforma tributária para o mercado imobiliário, com impacto direto para proprietários, locadores e empresas do setor.

A alíquota prevista para aluguéis residenciais passará por aumento gradual até 2033. Em 2026, incide uma alíquota simbólica de 1%, com previsão de elevação progressiva conforme cronograma definido na reforma tributária.

Quem vira contribuinte obrigatório no aluguel residencial

Passam a pagar IBS/CBS:

• Pessoas físicas com mais de 3 imóveis alugados e renda anual superior a R$ 240 mil

• Quem tiver renda superior a R$ 24 mil em um único mês (no ano corrente)

Pessoas jurídicas que atuam como locadoras profissionais

• Carga estimada para pessoas físicas: até ~36% (27,5% de IR + 8,4% de IBS/CBS)

• Carga estimada para pessoas jurídicas: até ~18% (8% de IBS/CBS + cerca de 10% de IRPJ e CSLL)

A nova lei também altera contratos de locação de imóveis comerciais que não foram registrados até 31 de dezembro de 2025. Eles passam a ser tributados pelo modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Segundo a reportagem da CBN, a carga total pode subir de 27,5% para 35,9%, variando caso a caso.

A mudança só vale para quem tem quatro ou mais imóveis alugados e ultrapassa ganhos de R$ 240 mil por ano ou R$ 24 mil em um mês com os contratos.

O que muda com o novo sistema tributário (IBS + CBS)

• Base legal: EC 132/2023 e LC 214/2025

• Tributos substituídos: PIS, Cofins, ICMS, ISS

• Novos tributos: IBS (estadual/municipal) e CBS (federal)

• Impacto no setor imobiliário: incidência sobre incorporação, loteamento, locação, intermediação e administração de imóveis

• Entrada em vigor: período de testes a partir de 2026 e operação plena até 2033

Redutores:

• Redutor de ajuste: evita bitributação (terreno, serviços, insumos)

• Redutor social: protege habitação popular

Outra mudança é a autorização para atualização do valor venal declarado dos imóveis, com redução de alíquota sobre ganho de capital para 4%. Com isso, os municípios devem promover revisões no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), o que pode levar a reajustes médios de 21,5%.

O ano também marca o início da implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, que centralizará dados de imóveis na Receita Federal e tem sido informalmente chamado de “CPF dos imóveis”.

Em 2026, há somente a obrigação de declarar as informações, sem recolhimento de imposto. O não envio da declaração poderá gerar multa. A cobrança passa a ocorrer de forma parcial a partir de 2027, com aplicação integral das alíquotas prevista para 2033.

Locadores de pequeno porte permanecem fora da nova base de tributação ao longo do período de adaptação. A transição foi pensada para reduzir impactos abruptos sobre proprietários e sobre o mercado imobiliário.

Fonte: Contadores/Artigos