Aluguel na reforma tributária: quem pagará o novo imposto?

A reforma tributária, que entra em vigor gradualmente a partir de 2026, vai transformar a forma como o aluguel de imóveis é tributado no Brasil. A locação passa a ser tratada como operação de consumo, e grandes proprietários estarão sujeitos ao novo imposto IVA dual, que une:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — federal

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) — estadual e municipal

As alíquotas ainda não foram definidas, mas já está claro quem deverá pagar o imposto: uma parte dos locadores, conforme o volume de imóveis e de receita anual ou mensal. E os custos poderão ser repassados aos locatários, ao menos parcialmente.

Em 2026, o sistema entra em fase de testes. Não haverá cobrança do imposto ainda, mas haverá obrigação de o proprietário informar os valores ao governo. Quem não informar pode ser multado. O pagamento efetivamente começará em 2027, de forma reduzida, com o pagamento das alíquotas totais em 2033.

Na prática, parte dos locadores de imóveis passarão a ser contribuintes diretos do CBS e do IBS.

Imobiliárias devem estar bem informadas para que consigam orientar seus clientes proprietários.

Quem vai pagar o novo imposto sobre aluguel

O enquadramento do locador como contribuinte depende de duas regras:

• Regra do Retrovisor (anual)

• Regra Mensal (pontual)

Em ambos os casos, é necessário que o proprietário tenha 4 imóveis ou mais alugados. A quantidade é determinante.

1. Regra do Retrovisor (renda anual)

A regra do retrovisor verifica o total recebido em aluguéis no ano anterior.

Se o locador recebeu acima de R$ 240 mil no ano (cerca de R$ 20 mil/mês), e tem 4 ou mais imóveis, ele será considerado contribuinte no ano seguinte inteiro.

Exemplo:

Recebeu R$ 260 mil em 2025? será contribuinte em 2026 (mesmo que a renda diminua em 2026).

Em 2026, como é ano de testes, o contribuinte declara, mas não paga.

Se mantido o padrão de receita, a partir de 2027, passa a pagar uma alíquota reduzida.

2. Regra Mensal (renda pontual)

Mesmo que o locador não alcance os R$ 240 mil no ano, ele pode se tornar contribuinte em um mês se:

• Em um mês receber acima de R$ 24 mil

• Possui 4 imóveis ou mais alugados.

Nesse caso, a tributação vale apenas nos meses em que o valor for superado.

Exemplo:

• Recebeu R$ 24,1 mil em junho de 2026? contribuinte em junho.

• Se em julho voltar abaixo, não recolhe em julho.

Resumo rápido

Quem será impactado e quem fica isento

• Isentos (continuam fora):

• Quem tem até 3 imóveis alugados, independentemente do valor

• Quem recebe até R$ 240 mil/ano e 4 imóveis ou mais

Pequenos locadores, como aposentados que alugam 1 ou 2 imóveis

Fonte: Portas